79.今週、配信のメルマガです! 大阪不動産投資事情』第10回    「大阪支社の現状 (4)」

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『大阪不動産投資事情』第10回
   「大阪支社の現状 (4)」
    大阪支社 プロパティマネジメント事業部 北村 亮磨


春風の心地よい季節になりましたが、今年の繁忙期はいかがでしたでしょうか。

大阪支社では、現在空室0になりました!

繁忙期中に満室を目指して動いていましたのでほっとしています。

家賃を下がる・広告料を上げるなどで早く決めることは容易ですが

いかに条件を下げずに決めるか、というテーマで今年の繁忙期はやりました。


私自身、繁忙期は何度も経験していますが大阪で繁忙期を迎えるのは

初めてだったため基本のことからやりました。

東京本社時代は、仲良い業者・担当者が20社ほどいてレインズに

登録する前に先に情報を流して1週間ほどで申込頂くこともあり

お陰様で長期空室に困ったことはありませんでした。


しかし大阪では仲のいい業者はいなく、本当に一からのスタートでした。

賃貸業者の開拓・業者営業・ヒアリング・募集図面の作成・室内の清掃・

セットアップ設置・周辺環境調査などなど。入社1年目に戻ったようで新鮮でした。


今回の繁忙期で勉強になったことは、賃料と共益費の比率の重要性でした。

最近は、ネットでお部屋を探し気にいった物件をもって不動産屋に行く方が増えており

ネットで検索する際、共益費を含まず賃料○万円以内で検索される際

賃料を下げ見た目をよくし、検索されやすくします。

ただ、賃料の比率が大きくなりすぎるとその物件資料を持って不動産屋にいっても

他の物件をおススメされたり、場合によってはまだあるのにも関わらず

すでに決まったと嘘を言う業者もいます。


なぜかというと

仮に総賃料49,000円のお部屋(広告料2ヶ月)を以下の2通り条件で募集すると

1 賃料39,000円 共益費 10,000円

2 賃料44,000円 共益費 5,000円


賃貸業者が頂く手数料(売上)

1 仲介手数料 39,000円

広告料   78,000円

合計  117,000円


2 仲介手数料 44,000円 

広告料 88,000円

合計 132,000円


業者からするとまず、手数料10万円以下の物件は紹介しないという方が多いです。

最近は、仲介手数料無料や半額が当たり前になり上記①で仲介手数料が半分の場合

手数料が10万円以下になります。

オーナー様から見ると月々の賃料は変わりませんので、比率を変更してもさほど

痛くありませんが、業者からすると紹介するかしないかとこれだけ大きく影響します。

実際に、比率だけ変えたあとすぐに申込が入りその後も何社からもお問い合わせが

ありました。以外に見落としがちなところですが、もしまだ決まっていないお部屋が

ありましたら一度計算してみてはいかがでしょうか。