178.契約前の事前社内チェックについて (PM査定)

みなさま、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。


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今日は朝から決済を1件行い、その後は終日事務所で事務作業。


当社の決まりで、何でも売ってもいいのではなく

各部署の社内チェックを無事通過し、契約に至ります。


管理部署では、PM査定といい、

家賃や賃貸ニーズの査定があります。

簡単にいうと、今入居している契約(賃料)ではなく、次回募集した際の賃料をベースにします。

世間では現況賃料・表面利回りで買っちゃう人もいますが

大切なのは、現況ではなく引き直し賃料です。


10年・20年住んでいる場合、現在の相場より高く入居している場合が多く

高く入居している賃料 = 表面利回りが高い理由で買ってしまうと

この方が退去した場合、長期で住んでいた分リフォーム費用がかかることが推測でき

また賃料も今より低くなり、大幅に収入が減る場合がよくあります。


そのため、当社では引き直し賃料をベースにシミュレーションを行います。

また、長く住んでいる場合はその分のリフォーム費を考え、購入時に価格交渉を行います。

契約前にPM査定があるため、リフォーム費分を考慮し査定賃料から逆算し

販売価格を決めることで価格間違い等のリスクは防げます。


PM査定の賃料設定はけっこう厳しめな結果がでるときもありますが

家賃を固く見た方が運用中、シミュレーションより数字が良くなることが多く

やはり、シミュレーションは複数のプラン(相場・固め・リフォームした場合など)

を作成するのもオススメです。


当社では、契約までにPM査定以外にもいろんなチェックがあります。

また、ほかのチェックについても書いて行こうかと思います。


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