家賃Gメン、効果か。 ジョブチューン放送後

不動産売却益のオススメの使い方

最近、増えてきた売却相談

2018年も昨年に引き続き、売却の相談をよく頂きます。

売却理由はお客様それぞれですが、1番多い理由は「今年で長期譲渡になったので売って、利益を確定したい」

そして、そのあとによく言われることは「売った利益をどうしようか悩んでいる」と。

2、3年前は売った利益でアパートの自己資金として、資産の組み換え(区分からアパート・地方アパートから首都圏アパート)を行う方が大半でしたが、最近は2、3年前に比べると利回りが下がっているためか、資産組み換えをするか、繰り上げ返済をするのか、このまま現金として保管してまた物件が安くなったときに現金で購入できるように預金するという方まで様々です。

6年前に弊社から購入している方はFCR7%以上で購入していた方ばかりです。
今では4~5%台まで利回りが下がっているため(=売買価格が上がっている)、間違いなく利益がでます。

その利益をどうするのか。
お客様の目標や融資利用できる条件にもよるため、一概にこれが1番の方法です!と言えませんが、もし売却したあと希望キャッシュフローに達していないのであれば、売却益を利用し追加購入した方がいいですし、すでに目標に達しているのであれば繰り上げ返済をした方がいいです。
現金として置いておくことは、絶対にダメだとは言いませんがリスクがない繰り上げ返済した方がいいかなと思います。

仮に1000万円売却益がでた場合

①FCR4.8%の区分物件(総費用1000万円)を現金で追加購入した場合。

年間キャッシュフロー 48万円
=自己資金利回り4.8%

②FCR4.8%の1棟アパート(総費用12500万円)を融資(2%・35年)を利用し自己資金1000万円投下し追加購入した場合

NOI 649万円
ADS 497万円
年間キャッシュフロー=151万円
151万円÷1000万円=自己資金利回り15・1%


③K%6%の融資を一部繰り上げ返済をした場合

年間返済額 ー60万円 
=キャッシュフロー 60万円
=自己資金利回り6%


利回りだけみると、②のアパート購入の自己資金として利用することが1番高くなりますが、お客様自身の目標や融資状況によっては場所のいい区分マンションを現金で購入した方がメリットになる方や繰り上げ返済した方が良い方など様々です。

そのため、もし上記の内容を検討されている方や話を聞きたい方は是非、一度個別相談にお問い合わせ頂ければと思います。(やはり個別での相談でなければお答えできないことの方が多いため・・・)

大阪支社のスタッフであれば、いつでも相談できますので気軽にお電話くださいませ。
大阪支社(06-7670-1001)